Zarząd ZMP przyjął stanowisko, w którym pozytywnie zaopiniował działania zmierzające do pilnej korekty przepisów ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.
Zdaniem samorządowców wprowadzone 1 maja przepisy spowodowały ogromne problemy przedsiębiorców i indywidualnych osób chcących realizować projekty inwestycyjne na nieruchomościach rolnych. Obowiązujące obecnie wyłączenie z definicji nieruchomości rolnej tylko obszarów, na których funkcjonuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest – zdaniem samorządowców – niewystarczające.
W stanowisku Związku Miast Polskich, przyjętym podczas posiedzenia zarządu, czytamy że ograniczenie zbywania nieruchomości rolnych położonych w granicach specjalnych stref ekonomicznych lub w granicach miejskich stref aktywności gospodarczej i zabudowanych domami, budynkami gospodarczymi, garażami, czy też ogródkami przydomowymi, koliduje z ich przeznaczeniem oraz ogranicza znacząco rozwój gospodarczy lokalnych wspólnot samorządowych.
Zdaniem członków Zarządu ZMP, powinna być zagwarantowana swobodna sprzedaż nieruchomości rolnych, których przeznaczenie na cele inne niż rolne gwarantują również, oprócz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, także studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub ostateczne pozwolenie na budowę.
Za konieczne do wprowadzenia w nowelizowanych przepisach uznano także rozwiązanie prawne przesądzające, że w stosunku do czynności prawnych przenoszących własność nieruchomości rolnych, a będących następstwem czynności podjętych przed dniem 1 maja 2016 r., stosuje się przepisy obowiązujące przed tym terminem. Dzięki wprowadzeniu tej regulacji będzie możliwa finalizacja wielu rozpoczętych już inwestycji. Zgłoszono ponadto postulat doprecyzowania definicji nieruchomości rolnej.
Większość proponowanych przeze ZMP zapisów znajduje się w poselskim projekcie ustawy o księgach wieczystych i hipotece, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Dobra wiadomość jest taka, że projekt otrzymał już numer druku sejmowego (druk 660). Zła, że po pierwszym czytaniu w komisji posłowie wnoszą o jego odrzucenie (więcej o uzasadnieniu i projekcie pod tekstem).
Przyjęty, uchwalony i podpisany już przez prezydenta (wejdzie w życie 16 sierpnia) został za to projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (druk 673). Jego autorzy zwracali uwagę, że w ciągu ponad miesiąca od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r., najwięcej zastrzeżeń zgłaszano w związku z powstrzymywaniem się banków od udzielania kredytów, których zabezpieczeniem miały być hipoteki ustanowione na nieruchomościach rolnych. Zastrzeżenia takie zgłaszały organizacje społeczne, w tym rolnicze, a także obywatele. Taką praktykę banki tłumaczą ograniczeniem sumy hipoteki do wartości rynkowej nieruchomości rolnych, co ich zdaniem powoduje, że nie mogą należycie zabezpieczyć swoich wierzytelności z tytułu udzielanych kredytów.
Zgodnie z obecnym brzmieniem art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, suma hipoteki na nieruchomości rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia hipoteki, a do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej dołącza się operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami.
Przepis ten obejmuje również nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha pomimo, że nie podlegają one ograniczeniom w zakresie zbycia (art. 1a pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego), a także inne nieruchomości rolne, do których nie stosuje się ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (art. 11 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw).
W projekcie ustawy zaproponowano uchylenie ust. 2a w art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, co spowodowało powrót do stanu prawnego sprzed 30 kwietnia 2016 r., w którym suma hipoteki na nieruchomości rolnej kształtowana była przez strony umowy przy jej ustalaniu.
Dodatkowo spod stosowania ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego wyłączono nieruchomości rolne będących drogami wewnętrznymi i stanowiące współwłasność, a także do nabycia udziałów lub ich części we współwłasności takich nieruchomości (art. 1 pkt 1 projektu ustawy).
Brak takiego wyłączenia sprawiał trudności przede wszystkim w zbywaniu udziałów we współwłasności nieruchomości rolnych, które są w istocie drogami wewnętrznymi, a zbycie tych udziałów było konieczne np. przy sprzedaży nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha i innych nieruchomości rolnych, do których nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, gdyż drogi te stanowią dojazd do tych nieruchomości.
Cała ustawa do pobrania tutaj: >>>
WYŁĄCZYĆ GRUNTY OBJĘTE WZ I STUDIAMI
Pomysłodawcy zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (druk 660) zauważają, że zgodnie z art. 461 kodeksu cywilnego nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Ustawodawca na gruncie przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego odwołał się do przywołanej definicji, jednakże dokonał wyłączenia o charakterze przedmiotowym, zgodnie z którym nieruchomościami rolnymi nie są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Funkcjonujące wyłączenie obszarów, na których funkcjonuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest, jak wskazuje dotychczasowa praktyka, niewystarczające. Ustawodawca w niezrozumiały sposób wyłączył z definicji nieruchomości rolnych jedynie obszary objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wskazującymi na inne niż rolne przeznaczanie, a pominął szereg innych przypadków, które również zasługują na uwzględnienie.
Według danych na koniec 2012 roku, na terenie Polski obowiązywało 41 625 planów miejscowych, które obejmowały w sumie 27,9 proc. powierzchni kraju. Jest to nieznaczna część obszaru całego kraju, a obecne przepisy w konsekwencji prowadzą do wniosku, iż tereny na których obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego są uprzywilejowane względem innych obszarów, w stosunku do których nie wydano tego rodzaju aktów prawa miejscowego.
W ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r. poz. 199, z późn. zm.) w przypadku, gdy na danym obszarze nie występuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego organ właściwy - organ wykonawczy gminy wydaje m.in. decyzję o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy podobnie jak plany miejscowe rozstrzygają o sposobie zagospodarowania określonych nieruchomości i stosowane są zamiennie, co oznacza iż w przypadku gdy na danym obszarze nie obowiązuje plan miejscowy zainteresowany podmiot zobowiązany jest zawnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Zdaniem autorów projektu decyzje o warunkach zabudowy są jednym z etapów poprzedzających uzyskanie pozwolenia na budowę. Swoje uzasadnienie racjonalne posiada zrównanie skutków planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy i ich równe traktowanie poprzez wyłączenie ich z definicji nieruchomości rolnej. Prawo nie stanowi o tym czy akt prawa miejscowego czy decyzja o warunkach zabudowy ma priorytet w przypadku realizacji inwestycji. Są to dokumenty o takim samym znaczeniu formalnym i służące tym samym celom.
W obecnym stanie prawnym nie istnieje możliwość swobodnego rozporządzania nieruchomościami rolnymi w przypadku, gdy na terenie, na których się znajdują nie obowiązuje plan miejscowy. Zarówno studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy jak i decyzje o warunkach zabudowy, specjalne strefy ekonomiczne to rozwiązania prawne pozwalające na jednoznaczne określenie przeznaczenia danego terenu.
W ustawie powinna zostać zagwarantowana swobodna sprzedaż nieruchomości rolnych, których przeznaczenie na cele inne niż rolne gwarantują zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub ostatecznego pozwolenia na budowę. Jeśli określone decyzje czy plany przewidują, inne niż rolne, przeznaczenie danego terenu to bezzasadne jest wprowadzenie obowiązku sprzedaży takiego obszaru na rzecz rolnika indywidualnego.
Co więcej znaczna część nieruchomości rolnych położona jest w granicach specjalnych stref ekonomicznych lub w granicach miejskich stref aktywności gospodarczej, zabudowana jest domami, garażami oraz ogródkami przydomowymi. Niektóre z nich zabudowane są także zabudową zagrodową. Ograniczenie zbywania takich nieruchomości koliduje z ich przeznaczeniem i ogranicza znacząco rozwój gospodarczy kraju, a także wpływa negatywnie na potrzeby ich właścicieli.
Propozycje zmian w projekcie ustawy druk 660 >>>
